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0120-507-948「空き家を売却したいけど、どこに相談したらよいのかわからない」と、不安に感じている方も多いでしょう。
空き家を売却するときの相談先は目的によって異なり、必ずしも不動産会社に連絡すればよいわけではありません。目的にあった相談先に連絡しないと、空き家売却に失敗する可能性があるため注意が必要です。
本記事では、空き家売却の目的にあった相談先6選や相談前に準備しておくべきことについて解説します。相談に関する注意点や費用・税金の内容も紹介しますので、空き家売却を検討するときの参考にしてみてください。
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空き家売却はどこに相談すべき？相談先6選と失敗しない流れ・税金・注意点など徹底解説
目次
空き家売却の主な相談先6選
空き家の売却を考えた際の相談先は、すべての方が同じではありません。
以下のように、目的によって相談先が異なるため注意が必要です。
| 相談先 | 目的 |
|---|---|
| 不動産仲介会社 | 時間をかけてでも高く売りたい |
| 自治体の空き家相談窓口 | 郊外の空き家を売りたい |
| 司法書士・弁護士 | 相続の手続きをしてから売りたい |
| 税理士 | 税金面や確定申告の不安を解消したい |
| 解体業者 | 空き家を解体してから売りたい |
| 不動産買取業者 | とにかく早く空き家を売りたい |
それでは、なぜ目的によって相談先を変えた方がよいのか解説します。
不動産仲介会社
税金面の不安や相続手続きなどがなく、空き家の売却のみが目的の場合は不動産仲介会社に相談します。
不動産仲介会社は、空き家の特徴や成約事例をもとにして査定をおこない、購入希望者を探して売却を進めます。
売却までに3か月〜6か月程度かかるものの、相場での売却が期待できる相談先です。また、空き家に関する総合的なサポートもおこなっているため、一部の専門知識が必要な場合を除き、売却をすべて任せられるのもメリットです。
時間をかけても空き家を高く売りたい方、売却を一任したい方は、不動産仲介会社に相談してみましょう。
自治体の空き家相談窓口（空き家バンク）
不動産仲介会社に売却の依頼を断られた場合は、自治体の空き家相談窓口に相談し、空き家バンクに登録しましょう。
仲介会社には担当できるエリアが決まっている場合が多く、郊外にある空き家は取り扱い対象外となるケースがあります。
そのような場合は、自治体に相談したうえで空き家バンクに登録して買い手を探します。
空き家バンクとは、自治体が地域内の空き家の情報を集めて、売りたい方と買いたい方をマッチングさせる仕組みです。具体的には、自治体が運営するWebサイトに空き家を掲載し、買い手が見つかったら、指定の不動産会社を通じて契約します。
一般的に、空き家バンクでの売却価格は低くなり、売れる速度もかなり遅いと考えなければなりません。そのため、自治体への相談や空き家バンクの利用は、最終手段として検討しましょう。
司法書士・弁護士
空き家を相続してから売却する場合、司法書士や弁護士に相談しましょう。
相続した空き家を売却する場合、相続登記が必要となり、一般的には司法書士や弁護士に登記を依頼します。相続人のみでも登記は可能ですが、専門的な知識が必要となるうえに、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続から3年以内におこなわなければならなくなりました。
期限内に相続登記をおこなわないと罰則の対象となるため、できる限り早めに司法書士や弁護士に相談しましょう。
税理士
売却にともなう税金や確定申告に不安がある方は、税理士に相談しましょう。
空き家を売却した際に譲渡所得が発生すると、確定申告して譲渡所得税を納付しなければなりません。
譲渡所得とは、不動産の売却金額から購入時・売却時の諸費用を差し引いて計算された所得です。この所得を算出したうえで、税務署に申告する必要があります。
ただし、空き家を相続した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があるなど、法律・税務の知識がなければ算出は困難です。
正確な税額を納付しないと、追徴課税される恐れもあるため、税金に不安がある場合は税理士に確認しましょう。
解体業者
空き家を解体して売却する場合、解体業者に連絡し、解体費用の見積もりを取得しましょう。
建物の劣化が激しい場合、そのままの状態で売却するのは難しく、更地にしたほうがスムーズに買い手が見つかります。
解体費用は数百万円と高額になる場合もあるため、費用対効果を確認するためにも、不動産会社に査定を依頼する前に見積もりを取得することが大切です。
| 構造 | 相場（坪単価） | 40坪を解体した場合の費用相場 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万～6万円/坪 | 120万～240万円 |
| 鉄骨造 | 4万～7万円/坪 | 160万～280万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7万～9万円/坪 | 280万～360万円 |
なお、解体費用の目安は、以下のように構造によって大幅に変わります。
なお、上記はあくまで目安であり、正確な金額を知りたい場合は、解体業者に現地を確認してもらって見積もりを出してもらいましょう。
不動産買取業者
空き家をとにかく早く売却したい場合は、不動産買取業者に買い取りを依頼しましょう。
不動産買取業者に売却を依頼すれば、買い手を探す必要がなく、短ければ1週間程度で現金化できます。また、空き家が劣化していたり、室内に家具や家電などが残っていたりしてもそのまま買い取ってくれるため、手間もかかりません。
ただし、買い取りの場合、売却価格が相場の80%以下になる可能性が高い点には注意が必要です。
高い金額で売却できる可能性は極めて低いため、お金の多さよりもスピードを重視する方におすすめです。
空き家売却の相談前に準備しておくべき書類
空き家売却の相談をするときは、事前に必要な書類を準備すると打ち合わせがスムーズに進みます。
相談時に準備すべき書類は、以下のとおりです。
| 書類名 | 概要 |
|---|---|
| 登記原因証明情報（権利証） | 空き家の所有者を確認できる書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 空き家の評価額がわかる書類 |
| 全部事項証明書（登記簿） | 空き家と敷地の情報が確認できる書類 |
| 確定測量図 | 敷地の面積や境界標の位置がわかる書類 |
| 売買契約書 | 空き家を購入した金額を確認できる書類 |
| 建築図面 | 空き家の面積や構造がわかる書類 |
上記の書類は、どの相談先に連絡するにしても必要となるものです。
ただし、相談先や目的によっては、追加の書類が必要になる場合があります。もし、スムーズに手続きを進めたいのであれば、事前に相談先に連絡して書類を早めに準備しましょう。
空き家売却の流れと期間の目安
空き家を売却するには、多くの手順を踏まなければならず、代金を受け取るまでに時間がかかります。
売却する際の手順は、以下のとおりです。
1.不動産仲介会社の査定を受ける
2.査定額をもとに売出価格を決定して空き家を売りに出す
3.購入希望者から購入申込書を受け取って売却するか決める
4.買主と売買契約を締結する
5.引き渡しをおこなって代金を受け取る
首都圏の場合、上記の2.～4.だけで約100日かかるといわれています。そのため、郊外の空き家を売却する際は、半年以上、ケースによっては1年以上かかると考える必要があります。
とくに、相続には時間がかかるため、相続後の売却を検討する場合は数年単位の計画を立てることが大切です。
空き家売却にかかる費用と税金
空き家を売却する際には、さまざまな費用と税金がかかるため、売却金額をすべて受け取れるわけではありません。
手元に残る金額を計算するためにも、売却時にかかる諸費用を理解しましょう。
売却時にかかる主な諸費用は、以下のとおりです。
| 諸費用の名称 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産仲介会社に支払う成功報酬 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書の作成に課される税金 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記などにかかる司法書士報酬や登録免許税 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得が生じた際に課される税金 |
| 解体費用 | 空き家を解体する際に発生する費用 |
| 測量費用 | 敷地の境界線を決めるときにかかる費用 |
| 専門家への報酬 | 一部の相談先に支払う相談料・成功報酬 |
売却時に支払う費用・税金は、相談先や売却の方法によって異なります。売却する方法によっては、諸費用にかなりの差が出るため、正確な金額を知りたい場合は専門家に確認しましょう。
空き家売却の相談先に関する注意点
空き家を売却するときには、不動産会社に相談するのが一般的です。
不動産会社は空き家の売却全般をサポートしてくれますが、相談する際には以下の点に注意しましょう。
●空き家を売却するときは片付けをおこなう
●複数の不動産会社から見積もりを取得する
●空き家を解体する場合はメリットとデメリットを把握する
注意点を理解して不動産会社に相談すれば、金銭的なリスクを抑えられます。
空き家を売却するときは片付けをおこなう
空き家を売却する際は、室内や敷地内にある残置物を片付けましょう。
不動産を売買するときには、一般的に家具や家電などの残置物をすべて撤去して買主に引き渡します。また、解体時に残置物があると、解体費用が高くなります。
処分業者に撤去を依頼するよりも、自治体のごみ回収サービスを利用したほうが安くなるため、自身で処分するようにしましょう。
複数の不動産会社から見積もりを取得する
仲介・買い取りを依頼する際は、複数の会社から見積もりを取得しましょう。
不動産会社の販売戦略は会社ごとに異なり、査定額には差が出ます。1社だけの見積もりでは適正価格が判断できず、相場よりも安く売却するリスクが高くなります。
また、高値査定を鵜呑みにすると、売れ残りの原因となり、現金化まで数年かかる場合もあるため注意が必要です。
複数社から見積もりを取得し、相場観を把握すれば、高値売却と早期売却が実現する可能性が高まるでしょう。
空き家を解体する場合はメリットとデメリットを把握する
空き家を解体してから売却する場合、メリットとデメリットを把握する必要があります。
解体すると、以下のようなメリットとデメリットが発生します。
| メリット | ・見た目がよくなり買い手の購入意欲が高まる ・土地全体が見渡せるため新築のイメージが湧きやすくなる ・建物の倒壊などによる近隣トラブルを防止できる ・建物の維持管理が必要なくなる |
|---|---|
| デメリット | ・解体費用がかかる ・土地の固定資産税が高くなる ・建物を利用したいと考える買い手の購入対象外になる |
解体すると売却スピードが高まる傾向にあり、維持管理の手間が少なくなって負担が減ります。一方、デメリットとして、解体費用がかかる、土地の固定資産税が高くなるなどのコストが挙げられます。
メリットとデメリットを比較し、解体したほうがよいかを慎重に見極めましょう。
まとめ
空き家売却の相談先は、目的によって異なります。
一般的には、不動産仲介会社に相談するケースが多いものの、目的によっては解体業者や法律家が適切な相談先となります。
適切なアドバイスを受けるためにも、まずは空き家売却の目的を明確にしましょう。
目的にあった相談先に相談すれば、正しい知識が得られ、空き家売却がスムーズかつトラブルなく進むはずです。